メルボルンにてリスタート

午後からはSunshineの友人宅に遊びに行く予定だったので、
その前にTABに行ってチケットを購入することに。
私のお小遣いで、1番、6番、11番、それから嫁が横から21番が良いというので、
それもあわせて購入。

その後友人宅で買ったばかりという大画面デジタルTVでレースを見ました。

結果は21番が入賞。



友人宅からの帰り道にもう一度TABによって換金。

結局$11の掛け金に対し、$19.80の払い戻しで、
僅かではありますがプラスでした。

しかし、買ったお金はそのまま嫁の財布へ→Safewayでステーキにとなったのでした。

まぁ、嫁からはこの夏のクリスマスバーゲンか来年の6月の決算次期のバーゲンで
デジタルTVを買ってもいいという話になったので、よしとしますか。

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先日Pubに行ったときにいつもの顔なじみにお勧めの芝刈り機（Lawn Mower)を聞いてみると、
みんな「Hondaが最高」との答え。
しかし、Hondaだと高級マシンです。すごく高いという事だけは、私でも知っています。
そこでみんなに何を使っているかと聞いたのですが、みんな答えがバラバラ。

翌日、専門店にって聞いてみて答えが判りました。
メーカーは違ってもエンジンが同じと言うことが多く、
「どのメーカーがいい」と言う質問の答えは
すごく難しいのだそうです。

で、お勧めのものを聞いてみると、やはり$500程度だとの事。

微妙な値段…。

いつものBunningsだと$340程度から。
しかしMade in China…。

で、そこから嫁に電話。
返事は「中古を探すように」。

となると行き先はCash Convertersです。
実は「そのうち要るだろうなぁ」と思ってチョコチョコ覗いてはいたのですが、
なかななかLawn Mowerを置いてるCash Convertersは無かったのですが、
（あったとしても新品を買ったほうがいいかもと思える値段だったりしてたのです）
その日寄ってみた店舗についに有りました。

ElectroluxのLawn Mowerです。
Electroluxと言えば家電メーカーですが、芝刈り機もあったんですねぇ。
どれくらい古いかは不明ですが、お値段$179。
4ストロークエンジンで、しかもMade in Australia。



ついでにBlack&DeckerのWhipper Snipperも$59で発見。




状況報告すると、「まとめて購入すること」との事で、
エンジン始動テストをさせてもらって買って帰りました。

今の家のフロントヤードで試し刈りはしてみましたが、
いったいいつになったら実稼動するのでしょうか？？？

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それを聞いたときは怒りに震え、
正式に14日以内にセトルメントするか、できない場合はキャンセルするとの文書
（コスト$400かかります）を送ろうと思っていました。

しかし、ここで考えてみました。
現在先方には遅延に対するペナルティが発生していて、
先方が承諾したのは週$350。
一日換算すると$50です。

これは最終契約の際に購入価格から値引きで処理されるのですが、
ここが味噌。


参考までですが、シュミレーション結果は以下のとおりになります。
金利7.5％　20年での計算です。

$230,000の借入金の場合　週$854.55　利子トータル$214,366
$235,000の借入金の場合　週$873.13　利子トータル$219,027.60

利子トータルの差額は$4,661。
借入金が$5,000違うだけでこれだけ差が出るのです。
$50に対し、利子は$46.61ということになり、
モゲージを加味して考えると一日あたり$100近く得していることになるのです。

先に書いたように「キャンセルするぞ」とのメッセージに対する弁護士の態度を考えると、
売主（というよりは売主にお金を貸している銀行など）としては、
いったんキャンセルさせて、売値を上げたうえで、
もう一度売りに出したいと考えているのではと思ったのです。

以前にも書いたと思いますが、この物件、相当安値だったのですが、
この売主かなり借金をしているようで、
今回の売値では借入金を返せない状況のようなのです。
銀行としてはこちらがキャンセルするというのは願ったりかなったりになってしまいます。

毎日ペナルティが発生して、売値が下がっている上に、
セトルメントの書類が完成している以上、売主側からキャンセルすることは出来ません。
売主は逃げられない状態なのです。
いわゆる兵糧攻めってことです。

問題はセトルメントの契約書がいつまで有効なのかという事なので、
その件は現在こちらの弁護士に確認中です。

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Surrey Hills は3ヶ月間で24.6％の上昇率で、
平均値は$1.127 million だそうです。


ToorakとArmadaleは一番高いエリアで、
各々$2,300,500と$2,076,000だとの事。

逆に最も安かったのはエリアは
Wyndham Vale$260,750、
Melton$265,000だったそうです。


$300,000以下のエリア
Cranbourne $279,475
Dallas $297,000
Doveton $272,500
Hoppers Crossing $290,000
Melton $265,000
Werribee $265,000
Wyndham Vale $260,750

$300,000〜$350,000のエリア
Altona Meadows $344,000
Ardeer $326,000
Burnside $348,100
Carrum Downs $306,500
Cocatoo $335,000
Craigieburne $326,000
Dandenong North $341,500
Deer Park $320,000
Delahey $322,500
Emerald $340,000
Frankston $320,000
Hallam $316,000
Kings Park $307,500
Lalor $347,000
Laverton $305,250
Meadow Heights $300,000
Mount Evelyn $337,000
Rosebud $330,500
Rosebud west $321,000
Somerville $347,500
St Albans $329,500
Sunbury $315,000
Sunshine West $323,500
Tootgarook $349,950


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内容としては、
１　契約遅延の理由を即刻、明確に説明すること。
２　1週間以内にセトルメントできなければ売買契約を破棄する。
３　上記１、２が出来ない場合、$100,000以上の損害賠償請求訴訟を起こす。
４　このメッセージに対し、金曜日午後3時までに連絡が無き場合も、即刻訴訟準備に入る。

$100,000の内訳は宿泊費1日$200×6ヶ月　
荷物保管料1日$100×6ヶ月　$54,000　荷物輸送費用　$3,000
ファーストオーナーブースト額$7,000　迷惑料・慰謝料$30,000など


いくら売り手市場のオーストラリアでも、
キャンセルするは効果があるだろうと考えた理由は、
このオーナー、まだこの物件の購入金額の借入金を銀行に完済していません。
で、売買契約してしまっているのですが、売値が借入金を下回っているのです。
銀行としては売値を上げさせたかったようですが、
すでに契約書にサインをしてしまっている以上、
契約金額を変更することは不可能で、
別の方法で回収する話でまとまったようです。
前回の遅延理由はこの辺りだったようです。

で、私たちがこの物件をキャンセルするとした場合、あまりにも汚くて売りにくい物件、
信じられないくらいルーズな売主にまた一から手続きを開始しなければならないこと、
ファーストオーナーブーストも終わって、購入熱が一時下がること、などを加味すると
銀行も黙っていないだろうと考えたのです。



で、金曜日早々に返事が来ました。
明らかになった遅延理由は
売主がこの物件を抵当に数社から借り入れをしているのですが、
そのうちの1社の支払いが終わっていなかったのです。
その額わずか$180。
アホとしか言いようがありません。

売主を除く、周りの人たち、彼サイドでも銀行、借金の借入先4社、先方の弁護士たち、
私たちサイドでは、銀行、弁護士、引越し業者、フローリング業者、今の家のオーナー、
もちろん私たちなどへ迷惑をかけているのですが、
それがたった$180を支払いに行っていないだけだったとは。

しかもこの売主、計算も出来ないようで、
すでにセトルメントが遅れているので毎日、ペナルティが発生しているのですが
その額のほうが$180よりもはるかに上回っているのになんとも思っていなかったのです。

で、キャンセル、$100,000という数字が効果を表すと思って
メッセージを投げてみたのですが、正解でした。
来週早々にセトルメントできる動きだと先方の弁護士から金曜日に返事が来ました。
この弁護士も信用できないのですが、今は待つしか無いです。


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